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东京
在日本投资房产后，除了购房成本，还需承担持续的运营和维护成本，这些费用直接影响净收益。以下从两方面固定运营成本和维护成本说明，帮助您评估投资回报：
一、固定运营成本（每月/每年）
1. 物业管理费（管理組合費）
*范围：公寓需支付（一户建通常无），用于公共区域清洁、电梯维护等。
*费用：通常为租金收入的 5%~15%，
2. 修缮公积金（修繕積立金）
*用途：长期修缮基金，用于未来外墙、管道等大修。
*费用：公寓常见，约 1万~3万日元/户/月（新旧楼盘差异大，老旧房屋可能更高）。
3. 固定资产税（固定資産税） + 都市计划税（都市計画税）**
*计算方式：按政府评估价的 1.4%（固定资产税） + 0.3%（都市计划税）/年。
*举例：评估价3000万日元的房产，年税约 **5.1万日元**。
4. 火灾/地震保险费*
*必要性：日本地震多发，强制投保常见。
*费用：约 1万~3万日元/年（根据房产价值和保险范围）。
5. 租赁管理费（委托管理时）*
*范围：若委托管理公司招租、收租、处理投诉等。
*费用：通常为租金收入的 **5%~10%**（空置期可能仍需支付）。
二、变动维护成本（按需发生）**
1. 日常维修费
*内容：设备故障（空调、水管）、墙壁修补等。
*费用：单次维修约 **1万~10万日元**，取决于问题严重程度。
2. 空室损失（空室リスク）
*风险点：租约到期或退租后的空置期，需承担无收入期间的固定成本。
*降低策略：选择人口流入多的城市（如东京、大阪），或提供租金优惠。
3. 租客更替成本**
*中介费：新租客签约时，通常支付 1个月租金给中介。
*清扫/翻新费：退租后需恢复原状，约 5万~20万日元。
4. 大规模修缮（如抗震改造）
*法规要求：老旧公寓可能需强制抗震升级，费用由业主分摊。
*如修缮公积金充足，可从中扣除。
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